H ΕΠΙΤΗΔΕΥΜΕΝΗ ΚΑΤΑΣΤΡΟΦΉ ΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

ΕΝΦΙΑ: Το κακό παράδειγμα της Alpha Bank

Από ένα οικόπεδο 2 στρεμάτων μεγάλης αντικειμενικής αξίας, στο οποίο έως το 2013 δεν επιβαλλόταν καν φόρος ακινήτων, θα μπορούσε πράγματι να εισπραχθεί σχετικά ανώδυνα ο ΕΝΦΙΑ που προσδιορίστηκε στις € 5,2 χιλ. Είναι, ωστόσο, πραγματικά εκτός λογικής να υποθέσει κανείς ότι ο ιδιοκτήτης αυτού του οικοπέδου θα πληρώνει από εδώ και πέρα όχι μόνο τις € 5,2 χιλ. ετησίως που του προκύπτουν από τον ΕΝΦΙΑ αλλά καιεπιπλέον € 28 χιλ. ετησίως που προκύπτουν από τον ΦΑΠ. 

Οι φόροι αυτοί δεν είναι δυνατό να πληρωθούν διότι τα εισοδήματα του ιδιοκτήτη, από όπου και αν προέρχονταν πριν από την κρίση, έχουν τώρα διαβρωθεί καταλυτικά μετά από την κρίση. 

Επιπλέον, ενώ η ανωτέρω φορολογική επιβάρυνση βασίζεται στην υπόθεση ότι η αντικειμενική αξία του ακινήτου διαμορφώνεται περί τα € 2,8 εκατ., η τιμή στην οποία θα μπορούσε να πουληθεί το ανωτέρω οικόπεδο χωρίς την ετήσια επιβάρυνσή του από τον ΦΑΠ πιθανότατα δεν υπερέβαινε τα € 1,5 εκατ., ενώ μετά την ανωτέρω εξωπραγματική φορολογική επιβάρυνση του ιδιοκτήτη μέσω του ΦΑΠ η τιμή πώλησής του φυσιολογικά δεν θα υπερβαίνει σήμερα τις € 500 χιλ.. Διότι ποιος λογικός επενδυτής θα αγόραζε ένα οικόπεδο (χωρίς απόδοση) που θα του στοίχιζε μόνο για τον ΦΑΠ και τον ΕΝΦΙΑ € 332 χιλ. στα επόμενα 10-χρόνια; 

Φόροι τέτοιου είδους ως είναι φυσικό, αντιστρατεύονται την πολιτική που ασκεί η κυβέρνηση για προσέλκυση επενδύσεων σε κατοικία στην Ελλάδα από υπηκόους τρίτων χωρών, μέσω παροχής κινήτρων όπως άδεια παραμονής για επενδύσεις άνω των € 250 χιλ.

 Είναι εμφανές από τα ανωτέρω ότι η κυριότερη επίπτωση από την επιβολή του ΦΑΠ επιπλέον του ΕΝΦΙΑ στις σημερινές αντικειμενικές αξίες είναι ο μηδενισμός των συναλλαγών και των επενδύσεων στην αγορά ακινήτων που ήδη καταγράφεται από τα στοιχεία. (Εβδομαδιαίο Δελτίο Οικονομικών Εξελίξεων, 21-8-14, σελ 3)

Ο συντάκτης του φυλλαδίου στο παράδειγμα του ισχυρίζεται ότι ο υψηλός ΦΑΠ* αποτρέπει τις επενδύσεις στις κατοικίες. Αν και οι λόγοι της υποχώρησης των επενδύσεων σε κατοικίες είναι άλλοι, ας δεχτούμε την λογική του παραδείγματος. Τα δεδομένα είναι τα εξής:
*. Στο νόμο για τον ΈΝΦΙΑ δεν υφίσταται φόρος ΦΑΠ, αλλά "πρόσθετος φόρος ΕΝΦΙΑ". Ωστόσο στην ανάρτηση χρησιμοποιείται η έκφραση του αναλυτή. 

1.             Έχουμε ένα ιδιοκτήτη που δεν έχει αξιοποιήσει το οικόπεδό ελλείψει κινήτρου.

2.             Πιθανολογούμε ότι η αξία του οικοπέδου πολλαπλασιάστηκε τα τελευταία 20 χρόνια χωρίς καμία προσωπική δαπάνη ή κάματο από τον ιδιοκτήτη.

Επειδή το παράδειγμα κάνει λόγο για οικόπεδο μεγάλης αξίας, αξίζει να θυμηθούμε το πως αυτή δημιουργήθηκε: 

Όπως χαρακτηριστικά αναφέρει ο Στ. Μάνος (Εστία, 11.1.2010), «πριν από 40 χρόνια (από επίσημα στοιχεία) η αξία της γης στην Εκάλη ήταν το 0,91% της σημερινής της αξίας. Σε 40 χρόνια η αξία της γης αυξήθηκε 110 φορές». Και συνεχίζει ο Στ. Μάνος: «Έστω λοιπόν ότι αγόρασε κάποιος το 1969 ένα οικόπεδο 2 στρεμμάτων στην Εκάλη και έκτισε ένα σπίτι όπου έκτοτε ζει. Για το οικόπεδο πλήρωσε 1.000.000 δραχμές ή 33.300 δολάρια. Η αντικειμενική αξία του οικοπέδου σήμερα είναι €2.500.000». 

Η υπεραξία αυτή δημιουργήθηκε, προφανώς, σε πολύ μεγάλο βαθμό λόγω της εντάξεως περιοχών στο σχέδιο πόλεως και λόγω των υποδομών που κατασκεύασε το κράτος, χωρίς να επιβληθούν οι αναλογούντες φόροι στους ευνοούμενους από αυτές τις εξελίξεις. Επιπλέον, η ανωτέρω αξία έχει δημιουργηθεί χωρίς να έχει φορολογηθεί μέσω του φόρου εισοδήματος, ούτε μέσω των φόρων περιουσίας. (Η φορολογία των ακινήτων ως μέσον αναδιανομής του εισοδήματος: Αναποτελεσματική, Ανεπιθύμητη, Ανέφικτη, Οικονομικό Δελτίο 18, Απρίλιος 2013, σελ 15)

Ο  κάτοχος της γης στο παραδείγμα, μπορεί πράγματι να πληρώσει ανώδυνα 5.200 ευρώ ΕΝΦΙΑ, κάτι που δεν τον ωθεί στην αξιοποίηση του ακινήτου για την οποία κόπτεται η Alpha Bank. Αν οι κάτοχοι γης δεν αξιοποιούν ή δεν πουλάνε σε άλλους που ενδιαφέρονται να αξιοποιήσουν τη γη τους, πως θα αυξηθεί η κατασκευαστική δραστηριότητα; Πως θα προσελκύσει η Ελλάδα επενδύσεις για κατοικίες που θα απευθύνονται σε τουρίστες και αλλοδαπούς;

Στο ίδιο παράδειγμα ο αναλυτής υπολογίζει ότι χωρίς τον πρόσθετο φόρο η αξία του οικοπέδου θα ανερχόταν σε 1,5 εκ, αλλά με τον ΦΑΠ θα υποχωρήσει στις 500χιλ. Όπως όλοι γνωρίζουν, για τους κατασκευαστές ή τους επενδυτές, το κόστος αγοράς ενός οικοπέδου αποτελεί ΔΑΠΑΝΗ η οποία αφαιρείται από τα προσδοκώμενα έσοδα. Η διαφορά ανάμεσα στα έσοδα και τα έξοδα ονομάζεται ΚΕΡΔΟΣ, το οποίο είναι το μόνο που ωθεί τους επιχειρηματίες σε ανάληψη δράσης. Όσο πιο φθηνό είναι ένα οικόπεδο, τόσο μεγαλύτερο κέρδος παράγει η επένδυση και άρα τόσο μεγαλύτερο ενδιαφέρον δημιουργείται για την αξιοποίησή του. Με οικονομικούς όρους, η μειωμένη τιμή του οικοπέδου αυξάνει την αποδοτικότητα του κεφαλαίου. Με τη σειρά του ο ΕΝΦΙΑ θα αποτρέψει τον επενδυτή από το να αποκομίσει πολύ υψηλό κέρδος, αφού όσο πιο γρήγορα πουλήσει τόσο λιγότερο φόρο θα πληρώσει.

Επενδύσεις σε Κατοικίες

Οι πολύ υψηλές τιμές των οικοπέδων, εξαιτίας της ανυπαρξίας φορολόγησης παλιότερα ή του ανώδυνου ΕΝΦΙΑ σήμερα, λειτουργούν αποτρεπτικά για όσους θα ήθελαν να κατασκευάσουν τουριστικά ή άλλα ακίνητα, μιας και το περιθώριο κέρδους έχει υποχωρήσει εξαιτίας της γενικότερης πτώσης των αξίων των ακινήτων η οποία οφείλεται στη χρεοκοπία του κράτους και των τραπεζών. Εφόσον τα προσδοκώμενα έσοδα είναι μικρότερα σε σχέση με την περίοδο πριν τη χρεοκοπία, εάν κάποιος θέλει να έχει πιθανότητες πώλησης των κατασκευών του, θα πρέπει το κόστος σε όλη την παραγωγική αλυσίδα να υποχωρήσει. 

Το εργατικό κόστος έχει πράγματι πέσει, το κόστος των υλικών το ίδιο αλλά το κόστος των οικοπέδων -ελλείψει κινήτρων- παραμένει σε υψηλά επίπεδα. Στο συγκεκριμένο παράδειγμα, η πώληση του οικοπέδου στις 500.000 ουδόλως ζημιώνει τον ιδιοκτήτη, δεδομένης της υπεραξίας που αποκόμιζε για χρόνια από τις κρατικές δαπάνες.

 Αλλά και πάλι, η πτώση της τιμής πώλησης του οικοπέδου δεν θα είναι τόσο μεγάλη όσο υπολόγισε ο αναλυτής της τράπεζας. Η άποψη ότι ο ΕΝΦΙΑ και ο ΦΑΠ θα επιβαρύνουν τον αγοραστή του οικοπέδου για μια δεκαετία είναι παράλογη, αφούσκοπός της αγοράς είναι η κατασκευή και πώληση ακινήτων εντός δύο ή τριών ετών και όχι η επί δεκαετίας συλλογή ρίγανης και χαμομηλιού. Δέκα χρόνια μπορεί να μείνουν απούλητα τα ακίνητα αν το οικόπεδο αγοραστεί ακριβά, με αποτέλεσμα οι τιμές πώλησης των ακινήτων να είναι απρόσιτες για τους αγοραστές.

Δείκτες Συναλλαγών ακινήτων

Σε κάθε περίπτωση, οι λόγοι της πτώσης των συναλλαγών στα ακίνητα κατά το α' εξάμηνο του 2014, ουδεμία σχέση  έχουν με ένα φόρο που θα αποπληρωθεί το 2015 και ο οποίος επιβαρύνει κυρίως τους κατόχους μεγάλης ακίνητης περιουσίας. Ο βασικός λόγος των μειωμένων συναλλαγών είναι ότι η κυβέρνηση μέσω του παγώματος των πλειστηριασμών κρατά με τεχνητό τρόπο ψηλά τις τιμές των ακινήτων, καθιστώντας την κτήση τους ασύμφορη έναντι της μίσθωσης. Διότι ποιος λογικός επενδυτής θα αγοράσει ένα ακίνητο πληρώνοντας π.χ € 800 δόση δανείου, όταν μπορεί το ίδιο ακίνητο να το μισθώσει με € 400; Αντίθετα οι τράπεζες μάλλον ευνοούνται από αυτή την κατάσταση, καθώς μπορούν να ψευδολογούν ασύστολα στην ΕΚΤ για την πτώση των τιμών και άρα για τις κεφαλαιακές τους ανάγκες. Ωστόσο, αν δεν υποχωρήσουν ραγδαία και άμεσα οι τιμές των οικοπέδων και των ακινήτων, το τεράστιο απόθεμα των νεόδμητων δεν πρόκειται να απορροφηθεί ούτε τα επόμενα 25 χρόνια, καθιστώντας τις επενδύσεις και τις κατασκευές κατοικιών όνειρο θερινής νυκτός.

Αντιγράφω ένα απόσπασμα από το βιβλίο “Ζωικά πνεύματα” των βραβευμένων με νόμπελ οικονομικών, Άκερλοφ και Σίλερ:

Γνωρίζουμε έναν διακεκριμένο οικονομολόγο που είναι περήφανος για τη δύναμη της θέλησής του. Όταν αποφάσισε να πουλήσει το σπίτι του και δεν εμφανίστηκαν οι αναμενόμενοι αγοραστές στην πόρτα του, είπε στους συναδέλφους του ότι δεν μπορούσε να το πουλήσει.

 Οι συνάδελφοί του δεν έδειξαν έκπληξη που το σπίτι δεν είχε πουληθεί, αλλά αισθάνθηκαν έκπληξη  με τον ισχυρισμό του: παραβίαζε τις βασικές αρχές της προσφοράς και της ζήτησης από τα “Οικονομική 1*”. Ήταν βέβαιοι ότι η απουσία υποψηφίων αγοραστών είχε μια απλή εξήγηση: το σπίτι ήταν υπερτιμημένο. Τελικά πουλήθηκε -αλλά, όπως προέβλεψαν, μόνο αφού η τιμή μειώθηκε σημαντικά. *Εισαγωγικό μάθημα οικονομικών για πρωτοετείς.

Οι νομπελίστες καθηγητές θεώρησαν ότι ο συνάδελφός τους δεν μπορούσε να πουλήσει το ακίνητο του, όχι εξαιτίας των υψηλών φόρων κατοχής (από τους οποίους οι ΗΠΑ εισπράττουν 3% του ΑΕΠ), αλλά επειδή η ζητούμενη τιμή ήταν υψηλή. Αλλά τι ξέρουν αυτοί οι ανόητοι μπροστά στους Έλληνες δημοσιογράφους, τους Έλληνες πολιτικούς, τους “φορείς της αγοράς” και τους οικονομολόγους των τραπεζών, οι οποίοι αποδίδουν την κατάρρευση της κτηματαγοράς στους φόρους ακινήτων που δεν ξεπερνούν το 1,46% του ΑΕΠ;;;

Μετά το σκάσιμο κάθε φούσκας, εμφανίζονται σχεδόν πάντα δύο φαινόμενα: 
Α) Μεγάλο απόθεμα κακών επενδύσεων (malinvestment), που δημιουργήθηκαν είτε λόγω κυβερνητικών πολιτικών (βλ. Αλογοσκούφης) είτε με παρεμβάσεις των νομισματικών αρχών (χαμηλά επιτόκια).
Β) Υψηλό κόστος κατασκευής αυτών.

Η Αυστριακή οικονομική σχολή διδάσκει ότι σε μια τέτοια κατάσταση δεν υπάρχουν εύκολες και μαγικές λύσεις. Μετά το πιστωτικό boom ακολουθεί η κατάρρευση. Εκείνο που πρέπει να γίνει είναι οι κακές επενδύσεις να απορροφηθούν από την αγορά σε τιμές που να αντανακλούν την πραγματικότητα, ώστε να δημιουργηθούν οι προϋποθέσεις για νέες επενδύσεις. Η προσπάθεια της κυβέρνησης να επιβραδύνει την αναμενόμενη απαξίωση των κακών επενδύσεων, απλά επιβραδύνει την ανάπτυξη. 

There is no way out of the crisis, say the Austrians, except to go through the dismal downswing of falling prices and wages, and of factory closures and business bankruptcies. Attempts to delay the adjustment – trade unions resisting layoffs, or governments trying to stimulate the economy further by pushing interest rates even lower – simply prolong the malinvestment and makes the eventual reckoning even worse. The original credit-fuelled boom was not the start of a new era of prosperity; rather, it gulled business and individual borrowers into wasting precious resources on misguided investment. No subsequent policy can change that fact. Austrians say that the way to prevent this boom and bust, with the real loss of jobs and waste of capital resources that it inevitably brings about, is not to get into it in the first place. That means central banks should not try to avoid every slowdown and reinvigorate business by pushing down interest rates so low that they no longer reflect people’s real time preferences – for that is how the cycle starts. (Dr Eamonn Butler, "Austrian Economics A Primer", σελ 68 - 69)

Το παραπάνω γεννά ένα τρομαχτικό δίλημμα: Αν η κυβέρνηση και η ΤτΕ επιτρέψουν να φανεί η πραγματική πτώση των τιμών στα ακίνητα με αποτέλεσμα να "εκκαθαριστούν" γρήγορα τα λάθη του παρελθόντος, οι επενδύσεις μελλοντικά θα αυξηθούν αλλά θα δημιουργηθούν κεφαλαιακές "τρύπες" στις τράπεζες.

 Αν το κράτος προστατέψει τις τράπεζες με διάφορα τεχνάσματα όπως γίνεται τα τελευταία 4 χρόνια, οι επενδύσεις σε κατοικίες και οι κατασκευές στον κλάδο δεν πρόκειται να ορθοποδήσουν,καθηλώνοντας το ΑΕΠ σε μηδενική ή σε ασήμαντη αύξηση παγιώνοντας την ανεργία σε υψηλά επίπεδα για δεκαετίες.

Πηγή Αναρχοφιλελευθερος 

*Παρατηρήσεις 

Είναι προφανές ότι η Γεωφορολόγηση είναι προ των πυλών σαν μοντέλο επαναπροσδιορισμού των αξιών των ακινήτων . 

Το μοντέλο Γεωφορολόγησης με τον επιδιωκόμενο εσκεμμένως λανθάνοντα τρόπο ευνοεί τους Ραντιέρηδες της σημερινής εποχής .

Οι σημερινοί Ραντιέρηδες θα υφαρπάξουν την ακίνητη περιουσία των Μικρομεσαίων μεγαλώνοντας την ανισοκατανομή πλούτου .

Τα κερδοσκοπικά funds ενεργώντας σαν Ραντιέρηδες "αγοράζουν" την εκποιημένη γη σε ευτελείς τιμές και την "προσφέρουν" στην Δευτερογενή αγορά υποβοηθώντας έτσι τους κατ εξοχήν υπευθύνους του σχεδίου Υφαρπαγής με την συμμετοχή του άυλου Κεφαλαίου στην αύξηση του ΑΕΠ .

Ταυτόχρονα το υπόλοιπο το δολίως "χρεωστούμενο " των Μικρομεσαίων παραμένει απαιτητό από τους  ανημπόρους λόγω ύφεσης εσταυρωμένους δανειολήπτες .

Το ΕΝΦΙΑ προσυπογράφει πέραν της ταμειακής ρευστότητας στον Κρατικό κορβανά και την μελλοντική προσποριστική πρόοδο των Ραντιέρηδων .

Στην πράξη το "έγκλημα" κατά των Μικρομεσάιων Πολιτών διογκώνεται με την πλήρη καταστροφή και απαξίωση του χώρου της οικοδομής και της πραγματικής οικονομίας προς όφελος της άυλης κοινωνίας των Χρηματιστηριακών τίτλων .

Η επαναδιοργάνωση της Ελληνικής κοινωνίας και του παραγωγικού οικονομικού της ιστού περνάει και μέσα από την εσκεμμένα και δολίως παραπαίοντα Κατασκευαστικό κλάδο .

Η αμφοτεροβαρής και ορθά δομημένη Ελληνική παραγωγική μηχανή απαιτεί πέραν των όποιων προβλέψεων και την ισόροπη ανάπτυξη και ουχί την μονομερή ανάπτυξη του Τουριστικού προιόντος ή των συγκριτικών πλεονεκτημάτων επιδιώκοντας την διασπορά κινδύνου .

Αυτός όμως ο Γεωπολιτικόχρηματοοικονομικός προγραματισμός της Ελληνικής Οικονομίας απαιτεί πολιτικά ενάρετους ανθρώπους........Φευ.

Χατζηαναγνώστου Γιώργος    

   

www.fotavgeia.blogspot.com