Η ΑΡΙΘΜΗΤΙΚΗ ΕΥΜΑΡΕΙΑ ΜΙΑΣ ΤΡΑΠΕΖΙΚΗΣ ΛΟΓΙΣΤΙΚΗΣ ΑΛΧΗΜΕΙΑΣ ΠΑΘΗΤΙΚΟΥ

Ελληνικές τράπεζες: Βόμβα στα θεμέλια της τραπεζικής ένωσης

    1) Κατά παρέκκλιση των λογιστικών αρχών, που προβλέπονται από τον κωδ. Ν. 2190/1920 και ΕΓΛΣ, στην προηγούμενη και στη κλειόμενη χρήση, δεν διενεργήθηκαν αποσβέσεις επί των "Εξόδων Εγκαταστάσεως", και του "Παγίου Ενεργητικού" ποσού ευρώ 1.331.810,30 με συνέπεια η αξία αυτών να εμφανίζεται αυξημένη κατά ποσό ευρώ 699.368,84 και 632.441,46 αντίστοιχα, τα Ίδια κεφάλαια αυξημένα κατά ευρώ 1.331.810,30 και τα αποτελέσματα χρήσεως και προηγουμένης χρήσης αυξημένα κατά ποσό ευρώ 394.920,07 και 936.890,23 αντίστοιχα.
    2) Στο λογαριασμό «Συμμετοχές σε λοιπές επιχειρήσεις» ποσού ευρώ 966.707,49 απεικονίζεται η αξία κτήσης μεριδίων εταιρείας του εξωτερικού οι οικονομικές καταστάσεις της οποίας ελέγχονται από Ορκωτούς Ελεγκτές Λογιστές. Η εσωτερική λογιστική αξία των μεριδίων αυτών ανέρχεται συνολικά στο ποσό ευρώ 462.249,78. Κατά παρέκκλιση των λογιστικών αρχών που προβλέπονται από τον κωδ. Ν. 2190/1920 και ΕΓΛΣ, δεν έχει σχηματιστεί πρόβλεψη υποτίμησης των μεριδίων αυτών για την προκύπτουσα διαφορά ποσού ευρώ 504.457,71 με συνέπεια η αξία του λογαριασμού αυτού και τα Ίδια Κεφάλαια να εμφανίζονται ισόποσα αυξημένα και τα αποτελέσματα της κλειόμενης και των προηγούμενων χρήσεων αυξημένα κατά ευρώ 17.116,14 και 487.341,57 αντίστοιχα.

    3) Κατά παρέκκλιση των λογιστικών αρχών, που προβλέπονται από τον κωδ. Ν. 2190/1920 και ΕΓΛΣ, δεν έχει σχηματιστεί πρόβλεψη απαξίωσης αποθεμάτων λογιστικής αξίας ευρώ 301.057,62. Κατά την εκτίμησή μας έπρεπε να έχει σχηματιστεί πρόβλεψη ποσού ευρώ 150.000 περίπου. Λόγω του μη σχηματισμού της πρόβλεψης αυτής, η αξία των αποθεμάτων, τα αποτελέσματα χρήσης και τα Ίδια Κεφάλαια εμφανίζονται ισόποσα αυξημένα.
    4) Κατά παρέκκλιση των λογιστικών αρχών που προβλέπονται από τον κωδ.Ν. 2190/1920 και το ΕΓΛΣ εταιρεία δεν καταλόγισε τους πρόσθετους φόρους και τις προσαυξήσεις που προέκυψαν από τον διενεργηθέντα έλεχο των χρήσεων 2008- 2011 ο οποίος ολοκληρώθηκε στη χρήση 2013 συνολικού ποσού ευρώ 565.830,03. Λόγω του γεγονότος αυτού τα ίδια κεφάλαια εμφανίζονται ισόποσα αυξημένα και τα αποτελέσματα χρήσεως αυξημένα κατά ποσό ευρώ 241.401,06.

Αυτές είναι μερικές από τις παρατηρήσεις ενός ορκωτού ελεγκτή, κατά τον έλεγχο μιας εμπορικής επιχείρησης που δραστηριοποιείται στον τομέα της ένδυσης (χρήση 2012). Η διοίκηση προσπαθώντας να εμφανίσει θετικά ίδια κεφάλαια και περιορισμένες ζημιές, παραβιάζει όσους κανόνες λογιστικών προτύπων μπορεί, με τον ελεγκτή απλώς να καταγράφει τις παρανομίες. Στην δε περίπτωση της διατύπωσης “Στο λογαριασμό «Συμμετοχές σε λοιπές επιχειρήσεις» ποσού ευρώ 966.707,49 απεικονίζεται η αξία κτήσης μεριδίων εταιρείας του εξωτερικού οι οικονομικές καταστάσεις της οποίας ελέγχονται από Ορκωτούς Ελεγκτές Λογιστές.” αυτή επαναλαμβάνεται στους τελευταίους δύο ισολογισμούς. Σημειώστε ακόμη την άρνηση του επιχειρηματία να πραγματοποιήσει αποσβέσεις στον πάγιο εξοπλισμό, να μειώσει δηλαδή την αξία των στοιχείων λόγω χρήσης και παλαιότητας. Τα δάνεια της εν λόγω εταιρίας, βραχυπρόθεσμης και μακροπρόθεσμης λήξης, ανέρχονται συνολικά σε περίπου 20 εκ ευρώ. Κατά το έτος 2012 η επιχείρηση εμφάνισε, παρά τις λαθροχειρίες, ζημίες περίπου 500.000 ευρώ. Ποια η πιθανότητα να αποπληρωθούν τα δάνεια;  Ποια  η πραγματική αξία των εμπράγματων εξασφαλίσεων; Ποια η “πραγματική” κατάσταση της εταιρείας;

Όλα αυτά τα ερωτήματα θα ήταν εντελώς αδιάφορα και δεν θα είχαν καμία σημασία, αν η ίδια κατάσταση δεν επαναλαμβανόταν πολλάκις στις ελληνικές τράπεζες. Χιλιάδες χιλιάδων χρεοκοπημένων εταιρειών* εμφανίζονται ως “υγιείς”, εμπράγματες εξασφαλίσεις σε εμπορικά -και μη- ακίνητα εμφανίζονται με αξίες άλλης εποχής και δάνεια που έχουν πάψει να εξυπηρετούνται  προ πολλού φαίνονται σαν εξυπηρετούμενα. Πρόσφατα, η JP Morgan υπολόγισε ότι η αύξηση των NPL πέραν του 50% θα εξαφάνιζε το μαξιλάρι ρευστότητας του ΤΧΣ, ενώ το ίδιο θα συμβεί -σύμφωνα με το κακό σενάριο της Blackrock- σε περίπτωση που οι αξίες των -οικιστικών- ακινήτων πέσουν κάτω από το 60%, με χρονιά βάσης το 2008. Μήπως αυτά τα δεδομένα έχουν ξεπεραστεί από καιρό; Μήπως είχαν δίκιο εκείνοι που υπολόγιζαν τις κεφαλαιακές ανάγκες των τραπεζών στα 20δις;

* Αν "γκουγκλάρετε" την έκφραση "Κατά παρέκκλιση των λογιστικών αρχών", θα λάβετε περίπου 20.200 αποτελέσματα. Σε αυτά περιλαμβάνονται μόνο οι επιχειρήσεις που έχουν υποχρέωση να εκδίδουν ισολογισμούς και οι οποίοι ελέγχονται από ορκωτούς. Δηλαδή, εξαιρούνται οι ατομικές επιχειρήσεις, οι ομόρρυθμες και ετερόρρυθμες. Επίσης ένα μεγάλο μέρος των Ε.Π.Ε και Α.Ε λόγω μεγέθους ή τζίρου δεν ελέγχεται από  ορκωτό λογιστή.

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Σημείωση: Η πτώση των αξιών στα ακίνητα (οικιστικά και εμπορικά) επηρεάζει τους ισολογισμούς των τραπεζών με τέσσερις τρόπους:
α) Οδηγεί σε απομείωση της αξίας των παγίων στοιχείων που χρησιμοποιούν οι τράπεζες
β) Οδηγεί σε αύξηση των προβλέψεων λόγω πτώσης κερδών των επιχειρήσεων (απομείωση της αξίας των ακινήτων που χρησιμοποιούν οι επιχειρήσεις για δανεισμό)

"Τα ακίνητα χρησιμοποιούνται ως εμπράγματη ασφάλεια και για άλλες κατηγορίες δανείων, ιδίως προς τον επιχειρηματικό τομέα της οικονομίας. Μια πτώση επομένως στις τιμές των ακινήτων μειώνει τη δανειοληπτική βάση των επιχειρήσεων, περιορίζοντας έτσι τις επενδύσεις τους, τη δραστηριότητα και την κερδοφορία τους, γεγονός που συνεπάγεται αύξηση του πιστωτικού κινδύνου στον οποίο είναι εκτεθειμένες οι τράπεζες. Η αύξηση των προβλέψεων για την κάλυψη του κινδύνου αυτού αλλά και η μείωση της αξίας των πάγιων στοιχείων των τραπεζών περιορίζουν το δείκτη μόχλευσής τους." Γ. Συμιγιάννης, Γ. Χονδρογιάννης, "Τιμές κατοικιών Η πρόσφατη ελληνική εμπειρία", ΤτΕ

γ) Η πτώση των αξιών στα οικιστικά ακίνητα (στις περιπτώσεις που η αξία του δανείου είναι υψηλότερη από την εμπορική), ωθεί πολλούς δανειολήπτες σε αθέτηση υποχρεώσεων, αυξάνοντας τον αριθμό των "κόκκινων" δανείων και άρα το ύψος των προβλέψεων.
δ) Κατά τη χορήγηση ενός δανείου, οι εμπράγματες εξασφαλίσεις μειώνουν την έκθεση στον πιστωτικό κίνδυνο, και άρα τα απαιτούμενα κεφάλαια. Όταν απομειώνεται η αξία των εξασφαλίσεων θα πρέπει με ανάλογο τρόπο να αυξάνουν τα ίδια κεφάλαια, εφόσον δεν είναι επαρκή. (Για παράδειγμα, ακίνητο 200.000 δανειοδοτήθηκε στο 80% της αξίας του. Αν λόγω της ραγδαίας πτώσης των αξιών, η αξία της εξασφάλισης είναι χαμηλότερη από το υπόλοιπο του δανείου και ο δανειολήπτης αθετήσει τις υποχρεώσεις του, μετά τη ρευστοποίηση της εξασφάλισης η τράπεζα δεν θα ανακτήσει το σύνολο του χορηγούμενου κεφαλαίου (recovery risk). Αυτό θα πρέπει να έχει προβλεφθεί με ανάλογη αύξηση των εποπτικών κεφαλαίων)
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Ένα σημείο που χρήζει ιδιαίτερης προσοχής είναι ότι, στην Ελλάδα ο μόνος οργανισμός που κατασκευάζει δείκτη εξέλιξης τιμών στα ακίνητα είναι η ΤτΕ. Αυτό σημαίνει ότι είναι στη διακριτική της ευχέρεια να παρουσιάζει ότι τιμές θέλει, τιμές που δεν καταγράφουν την πραγματικότητα αλλά προσαρμόζονται στις ανάγκες των τραπεζών, περιορίζοντας το ύψος εξεύρεσης νέων κεφαλαίων. Έτσι, ο επόπτης των εθνικών τραπεζών μπορεί άμεσα να επηρεάζει τα οικονομικά τους αποτελέσματα κατά το δοκούν. Η πτώση στις αξίες όπως καταγράφεται σήμερα, έρχεται σε πλήρη αναντιστοιχία με τα εμπειρικά δεδομένα. Χαρακτηριστικό αυτού είναι ότι (σύμφωνα με δημοσιεύματα) τα χορηγηθέντα στεγαστικά δάνεια το 2013 ανήλθαν σε μόλις 200 εκατομμύρια (περίπου 2.500 νέα στεγαστικά μ.ο 80.000€/δάνειο) όταν το 2009 είχαν χορηγηθεί 2,8δις (αύξηση υπολοίπου στεγαστικών), ενώ, το ποσοστό χορήγησης επί του ακινήτου (LTV) βρίσκεται σε επίπεδα 60% έως 75%, από το 100% το 2008 και το 80% το 2009 (το οποίο μπορούσε να παρακαμφθεί). Σημειώστε ακόμη ότι το 2009 το 82% των μεταβιβάσεων έγινε με τραπεζικό δανεισμό, έναντι 17% το 2013!!! Παρόλα αυτά, οι τιμές από το 2008 έχουν υποχωρήσει μόλις κατά 32%, και μάλιστα ορισμένοι από το 2016 περιμένουν και αύξηση!!!!!

 Σε πρόσφατο συνέδριο του ινστιτούτου εκτιμητικής, ο κ. Γόρδιος, στέλεχος του τμήματος Στέγασης της Εθνικής Τράπεζας, ανέφερε ότι είναι απαράδεκτο να μην γνωρίζουμε πόσες μεταβιβάσεις ακινήτων έγιναν, ειδικά από τη στιγμή που αυτές καταγράφονται από το ΥΠ.ΟΙΚ. Η ίδια άγνοια υπάρχει σκόπιμα και για τον αριθμό των νεόδμητων ακινήτων, ο οποίος είναι σημαντικός καθώς σχετίζεται με το πλήθος της προσφοράς. Προφανώς στην ελληνική κυβέρνηση νομίζουν ότι οι τιμές των ακινήτων μοιάζουν με το οριακό οφσάιντ: Η αμφιβολία είναι υπέρ του επιτιθέμενου.

Στην περίπτωση των επαγγελματικών  ακινήτων (γραφεία, εμπορικά, αποθήκες, βιομηχανικά-βιοτεχνικά κλπ) δεν υπάρχει καμία επίσημη ενημέρωση, αν και τέτοια ακίνητα χρησιμοποιούνται κατά κόρον ως εγγυήσεις σε ανάλογα δάνεια. Αυτό δίνει άπειρη "ελευθερία κινήσεων" στις τράπεζες. Σε πρόσφατο εβδομαδιαίο δελτίο της Alpha(21/3/14), αναφέρεται σωρευτική πτώση το 2012 και το 2013 περίπου 36,5%, χωρίς καμία αναφορά στην εξέλιξη των τιμών από το 2009. Την ίδια διαπίστωση έκανε στην εκδήλωση του ινστιτούτου εκτιμητικής και ο διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας Savills, ο οποίος μίλησε για βουτιά έως 50% στις τιμές και σε ακριβούς δρόμους της Αθήνας. Ας μην ξεχνάμε ότι η αποτίμηση ενός επαγγελματικού ακινήτου, ελλείψει άλλων δεδομένων και πληροφόρησης, εναπόκειται αποκλειστικά στην κρίση (με ότι αυτό συνεπάγεται) του ορκωτού εκτιμητή. Μήπως έναντι διογκωμένων τιμών γίνονται αναχρηματοδοτήσεις ή χορηγούνται νέα δάνεια; Είπαμε. Η ΤτΕ μαζί με τον ΥΠ.ΟΙΚ εφαρμόζοντας τη μεσαιωνική πρακτική του σκοταδισμού, θεωρούν ότι η άγνοια καταγράφεται υπέρ των τραπεζών.

Οι Ελληνικές τράπεζες χρησιμοποιώντας αλλοπρόσαλλες εκτιμήσεις ή παράλογους δείκτες τιμών ακινήτων, αναχρηματοδοτούν ή χορηγούν νέα δάνεια σε χρεοκοπημένες επιχειρήσεις κρύβοντας παράλληλα πολλά μη εξυπηρετούμενα δάνεια. Αποτέλεσμα αυτού είναι να μη λαμβάνουν τις απαιτούμενες προβλέψεις και να εμφανίζουν μικρή ανάγκη εποπτικών κεφαλαίων. Πρόκειται για ένα σάπιο μήλο που αν μπει στο καφάσι θα μολύνει και τα υπόλοιπα. Όπως ομολόγησε πρόσφατα σε ομιλία του CEO μεγάλης ελληνικής τράπεζας: "Οι τράπεζες στήριξαν πολλές εταιρείες με αναδιαρθρώσεις και περιόδους χάριτος για την αποπληρωμή των δανειακών υποχρεώσεων, με παρατάσεις δανείων ακόμα και διακριτική ανοχή σε ενδεχόμενο περιορισμένης απόκλισης από οικονομικούς όρους και όρους για ελάχιστη κάλυψη." Η ομολογημένη μετατροπή των πιστωτικών οίκων σε οίκους ανοχής, θα πρέπει να προβληματίσει.

Πως θα μπορούσε να υπολογιστεί η αξία των οικιστικών και εμπορικών ακινήτων, αποφεύγοντας τις παγίδες που στήνουν οι καφετζούδες της ΤτΕ; Μόνο αν βασιστούμε στο κόστος μίσθωσης ανάλογου ακινήτου. Ένα πραγματικό παράδειγμα: Ιδιώτης πουλάει διαμέρισμα παλαιότητας στο Καστρί (περιοχή Γ.Α.Π), 126τ.μ έναντι 260.000€ (2.063€/τ.μ). Επίσης, βάζει το ίδιο ακίνητο αγγελία για μίσθωση. Ζητούμενη τιμή 600€ (στα 650€ δεν υπήρχε ζήτηση). Έτσι κάποιος ενδιαφερόμενος:

• Στην περίπτωση που διαθέτει όλο το απαιτούμενο κεφάλαιο: Μια προθεσμιακή κατάθεση ύψους 260.000€ 12 μηνών με καθαρό επιτόκιο 2,5% (αφαιρούμε 15% φόρο) αποδίδει 6.500€ και 540€/μήνα. Αν και η απόδοση της κατάθεσης είναι σχεδόν ίδια με το μίσθωμα που γλιτώνει αγοράζοντας το ακίνητο, οι κίνδυνοι που αναλαμβάνονται στην περίπτωση της αγοράς ακινήτου είναι σημαντικά υψηλότεροι, σε σχέση με την διακράτηση των καταθέσεων*1. Επίσης δεν υπολογίζονται κόστη συντήρησης, επισκευές, συναλλακτικό κόστος, φόροι, αρνητικές προσδοκίες, απαξίωση λόγω παλαιότητας, κλπ. Ακόμη και με μηδενικούς φόρους, δεδομένων των άλλων δαπανών και κινδύνων, η αγορά θα ήταν ασύμφορη. 

*1 Αν ο σκοπός της αγοράς ήταν η επένδυση: Στην περίπτωση της κατάθεσης το κεφάλαιο μένει άθικτο και αποφέρει απόδοση 2,5%. Κατά την αγορά του ακινήτου το κεφάλαιο χάνεται. Άρα, ένα τμήμα των κερδών θα έπρεπε να ανακτά το κεφάλαιο και το άλλο να αποτελεί απόδοση της επένδυσης. Αυτό σημαίνει ότι η απόδοση αγοράς ακινήτου πρέπει να είναι πολλαπλάσια της απόδοσης των καταθέσεων. Στο συγκεκριμένο παράδειγμα, το εισόδημα εις το διηνεκές (YP) από την αγορά του ακινήτου, ανέρχεται σε μόλις 2,77%. Η απόδοση είναι εξαιρετικά μικρή, παρότι επιτυγχάνεται χωρίς η διάρκεια ζωής ενός οικιστικού ακινήτου να είναι 99έτη (άρα δεν υπάρχει το διηνεκές), και παρότι το μίσθωμα των 600 ευρώ δεν θα είναι σταθερό λόγω αύξησης της παλαιότητας. Αντιστρόφως, αν ζητούσαμε απόδοση 5% (2,5% επιστροφή κεφαλαίου και 2,5% απόδοση), η αξία του ακινήτου θα έπρεπε να ανέρχεται σε 144.000€ ή 1.142€/τ.μ. Σχεδόν η μισή τιμή από την τρέχουσα τιμή ζήτησης.

• Στην περίπτωση που προσφύγει σε δανεισμό: Αν κάποιος πάρει δάνειο το 75% της αξίας (195.000€) με επιτόκιο 3,6%* και διάρκεια 25 έτη, και καλύψει το 25% με ίδια κεφάλαια (65.000€), η μηνιαία δόση θα ανέρχεται σε 1.000€!!!. Αν προσθέσουμε ως κόστος ευκαιρίας των ιδίων κεφαλαίων την απόδοση μιας προθεσμιακής (65.000€*0,025/12)=135€, το τελικό ποσό 1.135€ είναι σχεδόν το διπλάσιο από το κόστος μίσθωσης.

Το παράδειγμα, που είναι ο κανόνας και όχι η εξαίρεση, κάνει εμφανές ότι οι πραγματικές τιμές έχουν ήδη υποχωρήσει πολύ περισσότερο απ' όσο ισχυρίζονται οι "υπεύθυνοι" της ΤτΕ. Πόσο πραγματικά έχουν πέσει οι τιμές; Πως θα αντιδρούσαν οι δανειολήπτες αν γνώριζαν ότι οι αξίες των ακινήτων τους έχουν υποχωρήσει περισσότερο από 50%;

* Το επιτόκιο του 3,6% στο μεγαλύτερο μέρος του (3,3%) αντανακλά το spread της τράπεζας. Το euribor τριμήνου σήμερα ανέρχεται σε 0,3%. Όταν η ECB σε βάθος 25ετίας ανεβάσει το βασικό επιτόκιο, θα ανέβει και το διατραπεζικό. Το 2008 το euribor 3 μηνών ήταν κατά μέσο όρο  γύρω στο 4,2%. Αυτό σημαίνει ότι, εφόσον η κατάσταση της ευρωπαϊκής οικονομίας σε βάθος 25ετίας βελτιωθεί,, θα αυξηθεί η τοκοχρεολυτική δόση, γιατί στο παρόν επιτόκιο 3,6% θα προστεθεί ακόμη ένα 3% ή 4%. Παράλληλα θα αυξηθούν και οι αποδόσεις των καταθέσεων.

Επίλογος

Η συζήτηση για την τραπεζική ενοποίηση συχνά περιστρέφεται στο κατά πόσο τα 55δις του κοινού ταμείου επαρκούν για τη σταθερότητα του τραπεζικού συστήματος. Έγινε σαφές από πολλούς ότι, αν οι κανόνες του ελέγχου ακραίων καταστάσεων τηρηθούν στο ακέραιο χωρίς εξαιρέσεις και συμβιβασμούς, το ποσό επαρκή. Αν όμως επιτραπεί να εισέλθουν στην τραπεζική ένωση τράπεζες που θυμίζουν τον Ελ Σιντ πάνω στο άλογο, σύντομα η προσπάθεια θα καταρρεύσει.

Η τραπεζική ένωση είναι η σημαντικότερη εξέλιξη στην Ε.Ε μετά την συνθήκη του Μάαστριχτ. Τότε, οι κανόνες που τέθηκαν αρχικά παραβιάστηκαν πολλάκις με τραγικά αποτελέσματα: Οι παρείσακτοι έθεσαν σε κίνδυνο ολόκληρο το ευρωπαϊκό οικοδόμημα. Αν συμβεί το ίδιο με την τραπεζική ενοποίηση δεν θα υπάρχουν δικαιολογίες. Οι μέθοδοι εξαπάτησης που χρησιμοποιούνται είναι γνωστοί. Θα βγουν πριν να είναι αργά οι σκελετοί από τις ντουλάπες; Οι ευρωπαϊκοί μηχανισμοί είναι έτοιμοι να ξεσκεπάσουν την απάτη που με δόλο έχουν στήσει από κοινού τραπεζίτες και ΤτΕ;