Η ΔΟΜΗ ΤΗΣ ΕΛΛΗΝΙΚΗΣ ΑΓΟΡΑΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Ελληνική αγορά ακινήτων

Η ελληνική αγορά ακινήτων είναι θεωρητικά μια καινούργια αγορά(;;), αφού στην Ελλάδα για πολλά χρόνια η ακίνητη περιουσία δεν θεωρείτο περιουσιακό στοιχείο προς διαπραγμάτευση / επένδυση, αλλά οικογενειακό περιουσιακό στοιχείο που περνούσε από γενιά σε γενιά.

 Τα τελευταία χρόνια – λόγω και της εισόδου ξένων επενδυτών (sic) η ελληνική αγορά ακινήτων αρχίζει να ενεργοποιείται ως επενδυτικός προορισμός (sic).

Μάλιστα, την τελευταία τριετία παρατηρείται αύξηση του ενδιαφέροντος των ξένων επενδυτών (sic) για τις αγορές ακίνητης περιουσίας της Κεντροδυτικής και της Νοτιοανατολικής Ευρώπης, στην οποία συγκαταλέγεται και η χώρα μας.

Ένα ιδιαίτερο χαρακτηριστικό της ελληνικής οικονομίας είναι ότι τα ακίνητα αποτελούν το σημαντικότερο στοιχείο πλούτου ενός μεγάλου τμήματος των νοικοκυριών, ενώ, σύμφωνα με στοιχεία της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας, στη χώρα μας παρατηρείται το δεύτερο υψηλότερο ποσοστό ιδιοκατοίκησης στην Ευρώπη μετά την Ισπανία.

 Επιπλέον, η συμβολή της οικοδομής στη συνολική οικονομική δραστηριότητα αγγίζει το 5% του ΑΕΠ και τα οικοδομικά έργα αποτελούν το ¼ των συνολικών ιδιωτικών επενδύσεων.

Σύμφωνα με μελέτη του Ι.Ο.Β.Ε. για την αγορά κατοικίας, κατά την τελευταία δεκαετία οι τιμές αγοράς των κατοικιών αυξάνονταν συνεχώς, με την μεγαλύτερη αύξηση των τιμών να σημειώνεται την περίοδο 1999-2002.

Ωστόσο, ο ετήσιος ρυθμός ανόδου των τιμών των κατοικιών στο σύνολο της χώρας επιβραδύνθηκε κατά 2,2% στους πρώτους εννέα μήνες του 2004 από 6,2% την περίοδο του 2003.

Αναφορικά με την προσφορά κατοικιών, σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας, αυτή αυξήθηκε κατά 13,4% και 23,9% τα έτη 1998 και 1999 αντίστοιχα, ενώ η μείωση του αριθμού των προσφερόμενων κατοικιών κατά 37% το 2001 αποτέλεσε παράγοντα περαιτέρω αύξησης των τιμών. Σε ότι αφορά τις τιμές των ενοικίων, επισημαίνεται ότι διαφέρουν σημαντικά ανάλογα με τα ποιοτικά χαρακτηριστικά της κάθε περιοχής.

Όσον αφορά τη λιανική αγορά, η δημιουργία μεγάλων εμπορικών και ψυχαγωγικών κέντρων από το 2005 και η δραστηριοποίηση διεθνών οίκων (sic)στο ελληνικό λιανικό εμπόριο, καθώς και αμοιβαίων κεφαλαίων εξωτερικού, που επενδύουν σε ακίνητη περιουσία και αναζητούν νέες επενδυτικές ευκαιρίες, προκαλούν ανοδικές πιέσεις (sic)στις τιμές των εμπορικών ακινήτων.

 Παρόλα αυτά, η Ελλάδα εξακολουθεί να βρίσκεται σε μια από τις χαμηλότερες θέσεις στην Ε.Ε. στην αναλογία εμπορικών κέντρων και πληθυσμού.

 Στο εγγύς μέλλον (sic) αναμένεται αύξηση των ενοικίων, επειδή τα ενοίκια επαγγελματικών ακινήτων στην Αθήνα βρίσκονται στο χαμηλότερο σημείο του κύκλου των ενοικίων συγκριτικά με άλλες ευρωπαϊκές πρωτεύουσες.

Ωστόσο, η έλλειψη σαφούς πολεοδομικού πλαισίου αποτελεί σημαντικό πρόβλημα, καθώς παρεμποδίζει την αποκέντρωση δραστηριοτήτων, ενισχύει την αδιαφάνεια, επιβαρύνει το περιβάλλον, αποτελεί τροχοπέδη στην ανάπτυξη και αποθαρρύνει τις συνεργασίες ιδιωτών και δημοσίου.

Σχετικά με την αγορά γραφείων, σύμφωνα με εκτιμήσεις παραγόντων της ελληνικής κτηματαγοράς, η Αθήνα διαθέτει συνολικό απόθεμα γραφειακών χώρων περί τα 5 εκατ. τμ.

Ένα μεγάλο μέρος του διαθέσιμου αποθέματος στην αγορά αποτελείται από χώρους μέχρι 250. τμ. ή από χώρους χαμηλότερης ποιότητας, ενώ το υποβαθμισμένο δίκτυο υποδομών της Αττικής πριν από το 2004 κατέστησε το κέντρο και κάποιες άλλες περιοχές των Αθηνών περιζήτητες και ακριβές.

 Ωστόσο, οι βελτιώσεις σε έργα υποδομής που πραγματοποιήθηκαν τα τελευταία χρόνια οδήγησαν σε μία ώθηση του ενδιαφέροντος των επενδυτών εκτός των ορίων του κέντρου της πρωτεύουσας.

Επίσης, θα πρέπει να τονιστεί ότι στην ελληνική αγορά γραφείων πλέον δεν υφίσταται κατασκευή χωρίς την ύπαρξη εξασφαλισμένου χρήστη / ενοικιαστή, καθώς οι διαθέσιμες εκτάσεις για ανάπτυξη είναι πλέον εξαιρετικά περιορισμένες και άρα ιδιαίτερα ακριβές, με αποτέλεσμα οι κατασκευαστικές εταιρείες να μην είναι πρόθυμες να αναλάβουν το ρίσκο μιας κατασκευής που δεν θα τους αποδώσει άμεσα και εγγυημένα το αναμενόμενο εισόδημα.

Τέλος, ο τομέας των βιομηχανικών και αποθηκευτικών χώρων είναι ο λιγότερο ανεπτυγμένος, σε σχέση με άλλους τομείς της ελληνικής αγοράς ακινήτων.

Η πλειοψηφία των ακινήτων χρησιμοποιείται από τους ιδιοκτήτες τους ή από κρατικούς φορείς, ενώ οι ευκαιρίες μίσθωσης είναι σχετικά περιορισμένες. Τα ενοίκια των αποθηκευτικών χώρων έχουν παραμείνει σταθερά τα τελευταία χρόνια(;;;).

 Ωστόσο, η αγορά αποθηκευτικών χώρων γνωρίζει τα τελευταία χρόνια υψηλό ρυθμό ανάπτυξης (sic).

Πέρα από την εισαγόμενη κρίση, ο κλάδος των κατασκευών αντιμετωπίζει σήμερα και ενδογενή προβλήματα, καθώς η σημασία των παραγόντων που είχαν οδηγήσει την αγορά ακινήτων σε σημαντική ανάπτυξη στα τέλη της δεκαετίας του 1990 έχει υποχωρήσει. Τ

α χαμηλά επιτόκια των στεγαστικών δανείων που απολάμβαναν οι δανειολήπτες αποτελούν παρελθόν, η θετική επίδραση των Ολυμπιακών έργων στην οικονομική ανάπτυξη τείνει να εξανεμιστεί όσο απομακρυνόμαστε από το 2004, ενώ τα κοινοτικά κονδύλια που διοχετεύονταν στα προγράμματα περιφερειακής ανάπτυξης (sic) στρέφονται πλέον, κατά κύριο λόγο, προς τα καινούργια μέλη της Ε.Ε.

Εικάζεται από τους οικονομικούς αναλυτές ότι στο κοντινό μέλλον (sic)(;;;) θα υπάρξει σταδιακή διόρθωση των τιμών των κατοικιών τόσο λόγω της μείωσης της ζήτησης όσο και της ταυτόχρονης αύξησης του αποθέματος αδιάθετων νεόδμητων κατοικιών.

Στην Ελλάδα έχει υποτιμηθεί ο ρόλος που μπορεί να παίξει η αγορά ακίνητης κτηματικής περιουσίας στην οικονομική ανάπτυξη.

Τα τελευταία χρόνια και ιδιαίτερα μετά τους Ολυμπιακούς Αγώνες, κατέστη περισσότερο εμφανές ότι θα πρέπει να βρεθούν τρόποι να κεφαλαιοποιηθεί το όποιο συγκριτικό πλεονέκτημα διαθέτει ως τουριστικός προορισμός.

Τα προβλήματα που παρουσιάζει η ελληνική αγορά ακινήτων έχουν εμποδίσει τις περισσότερες πρωτοβουλίες διεθνών επενδυτών σε μεγάλες τουριστικές αναπτύξεις μικτών χρήσεων.

Συμπερασματικά, θα μπορούσε να αναφερθεί ότι η βιωσιμότητα των εταιριών που δραστηριοποιούνται στο κλάδο της ανάπτυξης / διαχείρισης / κατασκευής ακινήτων, η διευκόλυνση των διεθνών και εγχωρίων επιχειρηματιών που αναλαμβάνουν επενδυτικές (sic) πρωτοβουλίες σε αυτόν τον κλάδο καθώς και η ενθάρρυνσή τους στην υλοποίηση μεγάλων έργων στην Ελληνική επικράτεια, αποτελούν σημαντικούς παράγοντες για την αναπτυξιακή προοπτική(sic) της ελληνικής οικονομίας.

 Η κατανόηση της σημαντικότητας της σχέσης μεταξύ της αγοράς ακίνητης περιουσίας και του συνόλου της οικονομίας είναι καθοριστικής σημασίας (sic) για την ομαλή λειτουργία τους.

Το παρών υπογράφουν

 • Δρ. Ανδριάνα Ε. Τσεκρέκο, Λέκτορα Χρηματοοικονομικής, Τμήμα Λογιστικής &

Χρηματοοικονομικής, Ο.Π.Α.

• Δρ. Πρόδρομο Βλάμη, Επίκουρο Καθηγητή (Π.Δ. 407/80), Τμήμα Διοικητικής Επιστήμης & Τεχνολογίας, Ο.Π.Α.

• Δρ. Γεώργιο Χαλαμανδάρη Λέκτορα Χρηματοοικονομικής, Τμήμα Λογιστικής &

Χρηματοοικονομικής, Ο.Π.Α.

Συνεργάστηκαν επίσης οι :

• Γιάννης Γούπιος, Διευθυντής Οικονομικών και Ανάπτυξης Τ.Α. της Ε.Ε.Τ.Α.Α.

 • Παναγιώτης Κατσαρός, οικονομολόγος, στέλεχος Ε.Ε.Τ.Α.Α.

• Τάσος Σαπουνάκης οικονομολόγος, επιστημονικός συνεργάτης Ε.Ε.Τ.Α.Α.

Εκτίμηση

Η υπάρχουσα «λογική» ενώ κατά βάση είναι αποδεκτή σαν μια απλή θεώρηση πραγμάτων πλην όμως έχει στο σύνολο της αποδεκτές παραδοχές οι οποίες σχολιάζονται με ερωτηματικό (;) ή το (sic).

Τα δεδομένα που δεν εξετάστηκαν.  

       H πραγματική οικονομία έρχεται σε αντιπαλότητα με την λογιστική οικονομία που σήμερα εμφανίζει η νεοφιλελεύθερη πολιτική ως κυρίαρχη πρώτιστη αποδοχή της υπεροχής των αριθμών έναντι των ανθρώπων.

2)     Η επενδυτική προοπτική των χωρών αφορά το σύνολο των πολιτών της εκάστοτε χώρας και την γενικότερη χάραξη Εθνικής Στρατηγικής και ουχί μεμονωμένων συντεχνιακών συμφερόντων αστικών elite  σε βάρος του κοινωνικού συνόλου .

3)     Η αποδόμηση των πραγματικών αξιών των ακινήτων είναι σταθερό ζητούμενο από όλα τα επενδυτικά (sic) κεφάλαια πριν ολοκληρώσουν την επενδυτική (sic) πρόταση «ανάπτυξης» .

4)     Η σχέση μέγιστης απόδοσης κέρδους με την όσο το δυνατόν χαμηλότερη δυνατή επένδυση (sic) συνυπολογίζεται και συνεκτιμάται πολύ πριν την «προσφορά» από τους επενδυτές(sic).

5)      Mε ανοικτό ακόμα το μέτωπο του Λογιστικού ελέγχου μέσω πιθανής παραποίησης στοιχείων στο σύνολο της Ελληνικής Επικράτειας μέσω  ΕΛ ΣΤΑΤ είναι προφανές ότι οι διαμορφωμένες αξίες και αριθμοί επηρεάζουν κάθετα την συμπεριφορά των Τραπεζικών Επιχειρήσεων που με την σειρά τους επηρεάζουν θετικά ή αρνητικά την διαμόρφωση των αξιών των ακινήτων.       

6)     Μετά την κρίση του 2008 της Lehmann brothers τα δεδομένα στον παγκόσμιο χάρτη διαμορφώθηκαν έτσι ώστε το ζητούμενο παγκοσμίως του Νομισματικού και χρηματιστηριακού κεφαλαίου να αποζητά εναγωνίως εμπράγματες διασφαλίσεις (τίτλους) με δεδομένη την μη χρήση του κανόνα του χρυσού .

7)     Tα παγκόσμια εργατικά κοστολόγια μαζί με την υπερπαραγωγή προϊόντων –αγαθών και η παγκοσμιοποίηση των αγορών «πιέζουν» για εναλλακτικές μορφές κερδοφορίας πέραν των παραδοσιακών συναλλαγών τύπου χέρι με χέρι ,παραπέμποντας σε μορφές κερδοφορίας μέσω χρηματιστηριακών πρακτικών και συναλλαγών όπου αναγκαστικά ο έλεγχος και η διαχείριση των αξιών  επικεντρώνεται στην διαχείριση των χαρτοφυλακίων και μάλιστα διεθνών funds.

8)     Πράγματι η κακοδιαχείριση  των Οργανισμών Τοπικής Αυτοδιοίκησης συμβάλει στην αποδόμηση των αξιών των ακινήτων ανά περιοχή λόγω των παρεμβάσεων οικιστικών κ.α. που οι κατά τόπους Υπεύθυνοι διοικούντες επιβάλουν, πλην όμως οι Διοικούντες προέρχονται κατά βάση από πολιτικούς σχηματισμούς που επιδιώκοντας το συντεχνιακό πολιτικό συμφέρον έκαστος κατά το μέτρο που του αναλογεί , συναινούσαν αναφανδόν στην κυβερνητική πρακτική της ακόμα μέχρι και σήμερα μεταφοράς ευθυνών, σε «άγνωστους» τρίτους  ,όπως επίσης και την ακολουθία της στρατηγικής της πολιτικής τους παράταξης με  αποτέλεσμα την σημερινή οικτρή κατάσταση .

9)     Η προοπτική της «επενδυτικής» άνοιξης από κεφάλαια τρίτων είναι τόσο δαιδαλώδης και αχανής που μόνο σε παραμύθια μπορεί να παρουσιαστή αν δε αναλογιστούμε και διαβάσουμε την φάρμα των ζώων τότε εύκολα μπορούμε να παρατηρήσουμε ρόλους μεταξύ  επενδυτικού κεφαλαίου και ανθρώπων .

Στο σύνολο της η σημερινή κυβερνητική πολιτική οδηγεί σε αδιέξοδο και πλήρη απόγνωση όλους τους μικροεπενδυτές που είναι και η ραχοκοκαλιά της Ελληνικής οικονομίας απαξιώνοντας την γη τους προς όφελος των Τραπεζικών Επιχειρήσεων με πραγματικό πλιάτσικο και λεηλασία των Ελλήνων φορολογουμένων .

Η σταθεροποίηση και η ανάπτυξη του κράτους περνάει μέσα από τις νομικές συμπληγάδες απεξάρτησης της χώρας από το μνημόνιο , την παραμονή των Ελλήνων στην πατρίδα τους και δη της νεολαίας  ,την χάραξη της Εθνικής Στρατηγικής σε βάθος 30ετίας , την ίδια εκμετάλλευση πλουτοπαραγωγικών πηγών , την αναδιανομή πλούτου που όσο και αν ακούγεται τραβηγμένο είναι καθαρά θέμα βιοπορισμού για μεγάλη μερίδα Ελλήνων κ.α.

Σίγουρα το ακίνητο είναι μια μορφή αναπτυξιακή για όλες τις οικονομίες ,δεν μπορεί όμως να είναι το κυρίαρχο όταν η ισορροπία της κοινωνίας είναι απαράιτητη σε όλα τα επίπεδα παραγωγής και διάθεσης προίόντων και αγαθών  και όταν η κατανομή του κινδύνου θεωρείται για κάθε σώφρονα πολίτη αναγκαία.

Κανένα επενδυτικό κεφάλαιο (fund) σε μια παγκόσμια πλέον αγορά δεν θα ρισκάρει (τους τίτλους) σε καμία χώρα όπου η ανακολουθία των πολιτικών λόγων με την πράξη  είναι εμφανής γιατί με την ίδια λογική που «αδειάζουν» τους πολίτες τους οι πολιτικοί χωρίς ήθος ,με την ίδια ευκολία θα «αδειάσουν « και τους επενδυτές !!!

Στην κοινωνία των αριθμητικών μεγεθών μην περιμένει κανείς να τον βοηθήσει ο «επενδυτής» αν πρώτα δεν έχει διασφαλίσει το ανταποδοτικό τέλος.

Το ανάδελφο Ελληνικό γένος καλείται για άλλη μια φορά να δείξει τον δρόμο στον Δυτικό Πολιτισμό που έχει χάσει την πυξίδα των αξιών της ζωής .

Lasfida