Ο εκφυλισμός της ακίνητης περιουσίας

Ο εκφυλισμός της ακίνητης περιουσίας

Χατζηαναγνώστου Γιώργος

Πόσο έχει ένα ακίνητο σήμερα στο Donetsk ; Πόσο πωλείται ένα ήδη βομβαρδισμένο οικόπεδο στην Γάζα; Τι τιμή έχει ένα συγκρότημα κατοικιών στο  Shenmu,  στα βάθη της Κίνας (5) ;  

ΟΙ ΑΝΑΛΥΣΕΙΣ

 Αναζητώντας την αλήθεια για το τι μέλει γενέσθαι με τα ακίνητα στην Ελλάδα  οι διάφοροι δοκούντες την δόξα της ανάλυσης «οικονομικοί» συντάκτες των κατευθυνόμενων ΜΜΕ γράφουν.

Ιδανική ευκαιρία η αγορά ακινήτου στην Ελλάδα λόγω ύφεσης !!! Σταθεροποίηση της οικονομίας το 2015 με μικρή ανάκαμψη!!  Αύξηση του Τουριστικού ρεύματος στην Ελλάδα!! αλλά και άλλα χαριτωμένα ομολογουμένως,  με πηχυαίους διθυραμβικούς τίτλους σαν επικεφαλίδες.

Όμως η ίδια η απάντηση έρχεται από την ίδια την κοινωνία όπου στον απόηχο του αντισυνταγματικού ΕΝΦΙΑ (1) , στην επιβολή από το 2014 του φόρου ακίνητης περιουσίας (ΦΑΠ) στην ακίνητη περιουσία άνω των 300 χιλ. ευρώ, στην δυσαρμονία τιμών πραγματικής αγοράς (αγοραία αξία) και αντικειμενικής (προσδιορισμένη από τους κατά τόπους εφόρους),και εν μέσω ραγδαίων περικοπών εισοδημάτων –συντάξεων αλλά και πλειστηριασμών ακινήτων μέσω ΚΕΑΟ ,ο αντίκτυπος το εμφανίζεται στους τραγικά χαμηλούς δείκτες συναλλαγών σε συμβολαιογραφεία (2).

 

Αν δε ερωτηθή και η Ομοσπονδία Μεσιτών για το πόσοι κτηματομεσίτες έκλεισαν τα γραφεία τους τότε θα αντιλήφθητε το μέλλον της οικοδομής στην Ελλάδα.

Χαρακτηριστικό απόσπασμα από «αναλυτές» της Αlfa Bank όπου ευγενικά για να μην εκτεθούν περιγράφουν :  

Οι στρεβλώσεις στο σύστημα της φορολογίας των ακινήτων και της ακίνητης περιουσίας που προαναφέρθηκαν συνεπάγονται πράγματι τη συνέχιση της μεγάλης πτώσης της δραστηριότητας στην αγορά ακινήτων, αφού μετά την τεράστια πτώση κατά 43% σε ετήσια βάση των συναλλαγών σε ακίνητα και στο δεύτερο τρίμηνο 2014, αντίστοιχη
πτώση φαίνεται ότι σημειώθηκε και στις επενδύσεις σε ακίνητα - αφαιρώντας από την μεταβολή του ΑΕΠ στο πρώτο εξάμηνο 2014 άνω του 70% αυτού που κερδίζεται από την εντυπωσιακή αύξηση της δραστηριότητας στον εξωτερικό τουρισμό και τη ναυτιλία ταυτόχρονα.

ΤΟ ΣΥΓΚΥΒΕΡΝΗΤΙΚΟ ΖΗΤΟΥΜΕΝΟ

Σε πολλά άρθρα έχει αναλυθεί η πορεία της αξίας των τιμών ακινήτων σε επίπεδο στατιστικών αναλύσεων στο παρελθόν επιβεβαιώνοντας ότι η μεταφορά τίτλων γης από τους ιδιώτες Έλληνες (ας μην ξεχνάμε ότι είχαμε μέχρι πρότινος το υψηλότερο ποσοστό ιδιοκατοίκησης κατά 95%) σε κερδοσκοπικά άυλα χρηματιστηριακά κεφάλαια είναι το ζητούμενο .

 Η κερδοφορία της κεφαλαιαγοράς για τους «γνώστες» δημιουργεί πρωτίστως Βατερλό αξιών εμπράγματης περιουσίας και μεταφορά της και μετέπειτα αύξηση κερδών με αρκετή υπομονή απο τους «γνώστες».

Το πότε θα αυξηθούν οι τιμές είναι βαθειά θαμμένο στο μέλλον .Σήμερα επιτάσσεται η απομέιωση των αξιών .

Σήμερα που η επιβεβαιωμένα πρωτόγνωρη εκποίηση της δημόσιας περιουσίας μέσω ΤΑΙΠΕΔ (υπενθυμίζεται 8ευρώ το τμ στο Ελληνικό ενώ αντίστοιχα στον παράδρομο της οδού Βουλιαγμένης η τιμή ζώνης είναι 3,000€ το τμ) ,αλλά και η εκπληκτική φορολόγηση δείχνουν καθαρά την στοχοποίηση των επομένων ετών .

Από τα σοβαρά προβλήματα που έχει βέβαια αυτή η διαδικασία, είναι η Aαπελευθέρωση των βαρών των ακινήτων (δεδομένου ότι η στεγαστική πίστη στηρίχτηκε σε Δάνεια) από τους ιδιώτες χωρίς να μεταφερθή η ζημία (η καταγεγραμμένη) στις Τραπεζικές επιχειρήσεις.

Η διαδικασία αυτή σαφώς επηρεάζει το ΑΕΠ που ήδη είναι καταβαραθρωμένο στην Ελλάδα της ύφεσης ,όπου οι πολίτες στην προσπάθεια τους να επιβιώσουν καταφεύγουν σε Φοροαποφυγή με άκομψο τρόπο ,εν αντιθέσει με τις off shore που Φοροαποφυγή «νόμιμα» φοροτεχνικά μέσω τριγωνικών συναλλαγών .

Ιστορικά και παρά την οποιαδήποτε ακολουθούμενη πιθανή μεθοδολογία αποτίμησης αξίας ακινήτου ( Μέθοδος Βέλτιστης Αξιοποίησης η Υπολειμματική, Μέθοδος δεδομένων της αγοράς Συγκριτική,Ηδονική μέθοδος  κ.α.) η εύλογα αποτυπωμένη αστάθεια και αδυναμία εκφραζόμενης πολιτικής στρατηγικής της συγκυβέρνησης αναδεικνύει το τραγικά τραγικό αύριο.

Οι πολίτες εγκλωβισμένοι μέσα στα Δάνεια ,την παρατεταμένη ύφεση , την πτώση των μισθών ,με λαίλαπα φορολογικών μέτρων παραμένουν άναυδοι χωρίς να μπορούν να κάνουν πίσω ούτε μπροστά .

 Γιατί το μεν μπροστά είναι «πούλα»!! με εξευτελιστικούς-επαχθέις  όρους ,το δε κράτα σημαίνει ότι λόγω αδυναμίας πληρωμής φόρων και πάλι θα καταλήξει στο «πούλα» του εξευτελισμού .

Στον αντίποδα οι Τραπεζικές επιχειρήσεις εν όψει stress test (3) αλλα και συγχωνεύσεων δεν εκχωρούν Δάνεια «‘ανάπτυξης» παρά μόνο «αγοράζουν» μέσω εγγυητικών μόνο τα φιλέτα ακίνητα που εκχωρούνται αναγκαστικά λόγω πολλαπλών υποχρεώσεων και αδυναμίας πληρωμής των ιδιοκτητών .

Οι μικροϊδιοκτήτες πλέον είναι εγκαταλειμμένοι στην μαύρη μοίρα τους πληρώνοντας με αυτό τον τρόπο την μη συμμετοχή τους στα κοινά (αποχή από εκλογές) αλλά και την απέχθεια τους στο υπάρχον πολιτικό σύστημα που τους «εκπαιδεύει» συστηματικά να απέχουν …διευκολύνοντας την μεταφορά της περιουσίας τους στους Ραντιέρηδες. 

Η ΣΙΩΠΗΡΗ ΥΦΑΡΠΑΓΗ ΑΚΙΝΗΤΩΝ 

Περί τα 200.000 ακίνητα αναμένεται ότι θα περιέλθουν στο ελληνικό δημόσιο από το 2015 λόγω του ότι δεν έχουν δηλωθεί στο κτηματολόγιο. Πρόκειται για τα ακίνητα "αγνώστου ιδιοκτήτη", η κτηματογράφηση των οποίων ξεκίνησε την περίοδο 1997-1999 σε 340 περιοχές όλης της χώρας.

Σύμφωνα με το νόμο, όσα ακίνητα δεν δηλωθούν εγκαίρως στο Κτηματολόγιο, θα περιέχονται στο δημόσιο. Η προθεσμία είναι 12 χρόνια από την ίδρυση Κτηματολογικού Γραφείου σε μια περιοχή για τους ιδιοκτήτες που κατοικούν στην Ελλάδα και 14 για τους κατοίκους εξωτερικού, για τα παλαιά προγράμματα.

Οι ιδιοκτήτες μπορούν να προσφύγουν δικαστικά, αλλά μόνο για να διεκδικήσουν χρηματική αποζημίωση και όχι για να πάρουν πίσω το ακίνητό τους. Για τα προγράμματα κτηματογράφησης που ξεκίνησαν το 2008 μέχρι σήμερα, η χρονική προθεσμία για τις δηλώσεις είναι πέντε χρόνια για τους κατοίκους εσωτερικού και επτά χρόνια για όσους ζουν μόνιμα εκτός Ελλάδας.

Τα ακίνητα που δεν έχουν δηλωθεί στα "παλαιά προγράμματα" σύμφωνα με τα στοιχεία του Κτηματολογίου ανέρχονται σε 200.000. Ειδικότερα, 160.000 είναι οικόπεδα και αγροτεμάχια και 40.000 κτίρια, διαμερίσματα και καταστήματα. Μέχρι σήμερα έχει γίνει αίτηση για διόρθωση για 30.000 περιπτώσεις ακινήτων, η οποία δεν έχει ολοκληρωθεί.

Από το 2015 κινδυνεύουν άμεσα ακίνητα σε 20 περιοχές, ενώ από το 2016 (και το 2018 για τους κατοίκους του εξωτερικού, στη λίστα μπαίνουν άλλες 92 περιοχές σε όλη την Ελλάδα.

Αυτές αφορούν, και οκτώ περιοχές στην Αττική και άλλες οκτώ στη Θεσσαλονίκη. Επίσης η λίστα περιλαμβάνει και πόλεις, όπως η Πάτρα, η Καλαμάτα και η Νέα Αγχίαλος, αλλά και νησιά όπως η Πάτμος, η Σύρος και η Σίφνος.

Ένας ιδιοκτήτης που δεν υπέβαλε δήλωση για το ακίνητό του κατά την κτηματογράφηση των παλαιών προγραμμάτων δεν μπορεί να κάνει σήμερα απλή δήλωση στο Κτηματολογικό Γραφείο. Κατά περίπτωση ο ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης ακινήτου θα πρέπει να κινηθεί είτε μέσω της διαδικασίας του προδήλου σφάλματος, είτε μέσω της διαδικασία της εκούσιας δικαιοδοσίας.

Στην πρώτη περίπτωση υπάγονται για παράδειγμα οι συνιδιοκτήτες ακινήτου εκ των οποίων δήλωση έκανε μόνο ο ένας.. Σε αυτή την περίπτωση απευθύνονται στο Κτηματολογικό γραφείο, καταβάλλουν το ανταποδοτικό τέλος των 35 ευρώ και αργότερα αναμένεται να επιβληθεί το πρόστιμο, το οποίο έχει προβλεφθεί, αλλά δεν έχει χρεωθεί σε κανέναν, καθώς εκκρεμεί η υπουργική απόφαση.

Τους επόμενους μήνες, όσοι δεν έχουν κάνει καμία δήλωση στο Κτηματολόγιο , προκειμένου να σώσουν το ακίνητό τους ,πρέπει να κάνουν αίτηση στον Κτηματολογικό Δικαστή, που εδρεύει στα κατά τόπους Πρωτοδικείο.

Να αναφερθούμε στον απαράδεκτο και μονομερή Κώδικα Δεοντολογίας των Τραπεζικών επιχειρήσεων (8);; Mόνο θυμό θα προκαλούσαμε σε όσους βίαια υφαρπάζεται η περιουσία τους.

Να αναφερθούμε στις διαδικασίες εκχώρησης Δανείων ;; To πιο σύντομο ανέκδοτο της εποχής…

Να περιγράψουμε την μη υποστήριξη των Τραπεζικών επιχειρήσεων στις ΜμΕ ;….Είναι να κλαις.

Δεν θα είναι και άσχημα να δoύν οι πολιτικοί μας  την περίπτωση κατάρρευσης του Detroit(6) αντλώντας εμπειρίες .

Αλλά ακόμα ακόμα και την περίπτωση του τυφώνα Catrin και τις συνέπειες του στην ακίνητη περιουσία ταυτόχρονα με το Τραπεζικό αλλα και το συνταξιοδοτικό σύστημα (7).    

Η ΕΠΙΛΥΣΗ  

Και ενώ όλα έχουν γίνει γκρι έως πολύ μαύρα το σενάριο επαναδιοργάνωσης της Ελληνικής Οικονομίας από τα τάρταρα είναι η μόνη λύση .

Κανένας «επενδυτής» δεν επενδύει σε ασταθές περιβάλλον κινούμενης άμμου. Κανένας «επενδυτής» δεν θα έρθει κουτσά στραβά να επενδύσει στο άγνωστο σε μια πλήρως υποδουλωμένη χώρα με χιλιάδες μνημόνια .

Σε ένα παγκοσμίως ασταθές κοινωνικοοικονομικοπολιτικά περιβάλλον καίτοι οι τίτλοι γης έχουν ενδιαφέρον σαν σταθερή αξία αυτή η αστάθεια εκμηδενίζει την σταθερή αξία. Ενδεικτικό παράδειγμα η Κριμαία που μετά την προσάρτηση της στην Ρωσία ο δείκτης αγοραπωλησιών ακινήτων είναι στο ζενίθ ακριβώς το αντίθετο από την Ελλάδα.

Είναι προφανές ότι τα νομισματικά αλλα και τα Ευρωπαϊκά φετίχ των πολιτικών τηλεαστέρων δεν βοηθάνε την προσδόκιμη ανάπτυξη όπως θα ήθελαν αλλά απεναντίας εμβαθύνουν την ύφεση με ανεπανόρθωτες βλάβες για το μέλλον της χώρας.

Η ριζική αλλαγή πλεύσης μόνη της όμως δεν μπορεί να δώσει λύση σε ένα πλήρως αποδομημένο πολιτικοκοινωνικοοικονομικα Κράτος. Όσο πιο γρήγορα το αντιληφθούν οι πολίτες τόσο πιο εύκολα θα δημιουργηθεί η κρίσιμη μάζα σαν ομάδα πίεσης που θα ωθήσει σε θλιβερή για τους συγκυβερνώντας  έξοδο.

Η αναδιοργάνωση της οικονομίας σε πρωτογενές αλλα και σε δευτερογενές επίπεδο κυρίαρχοι και πρωταρχικοί στόχοι.

Η εθνικοποίηση των Τραπεζικών επιχειρήσεων και η αλλαγή σε Τραπεζικές υπηρεσίες στο όνομα της κοινωνίας απαραίτητη προϋπόθεση .

Η δε σεισάχθεια εργαλείο ανάπτυξης.

  

Πηγές

(1) http://www.gazzetta.gr/

(2)ttp://www.bankofgreece.gr

(3) http://fotavgeia.blogspot.gr/2013/05/blog-post.html?spref=fb

(5) http://estetbroker.blogspot.gr/2013/08/real-estate-crisis-in-china.html

(6) http://estetbroker.blogspot.gr/-detroit-

(7) Μέγα Πόλεις

(8) http://fotavgeia.blogspot.gr/2014/03/blog-post_1113.html

www.fotavgeia.blogspot.com